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判断房价记住一句话就够了 长期看人口
2019-09-12 19:15  点击数:

新闻提要   房地产怎么去判断?任泽平认为,概括一句话叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。  

中华写字楼网():判断房价记住一句话就够了 长期看人口

任泽平可谓是“知行合一”的分析师。比如,他说“2014年我看好‘5000点不是梦’,就辞掉处长下海了。2015年,预测‘一线房价翻一倍’,就加杠杆买房了。今年我们看好新周期,就推周期推金融。”

1、大部房地产观点是错的

任泽平表示,他宏观研究了十年房地产,觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数,甚至大部分流行的观点都是错的。为什么很多人对房地产看错呢?

第一,不了解房地产政策。比如,很多人讲房地产市场的时候,谁告诉你房地产就是一个市场?中国土地供给都是管制的,市场起码是要有供求的对吧?分析的逻辑框架就错了,还在那分析什么。所以,那么多人过去十多年不停在看空,结果涨成这样,所以说你首先要了解政策。

第二,试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲“中国要人口老龄化了,所以房价涨不动了”。老龄化这个话题讲了多少年了,房价还是无畏无惧地上涨。

2、判断房价记住一句话就够了

房地产怎么去判断?任泽平认为,概括一句话叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。

1)房地产是大家讨论最多的话题,讨论多了有时候发现,把简单的问题复杂化了,房地产我们追踪了这么多年,大家记住一句话就够了,"长期看人口、中期看土地、短期看金融"。

2)长期来说人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把,后来会跌得很惨。

3)什么地方房价会涨?人流入的,库存低的城市。什么地方房价涨不动?库存高的,人口流出的城市。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

4)房地产永远是一个区域市场。

房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

3、未来中国人往哪里流动?

未来中国人口往哪里流动呢?

任泽平指出,研究了十几个经济体,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

1)人继续往大的都市圈迁移,这个趋势是不可逆的,为什么?

因为大的都市圈更节约土地,更节约资源,更有活力,这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动,小城镇化战略注定失败的原因。

2)什么人流入啊?

有才华的年轻人,他带着梦想来;还有那些财富净值人士,他带着财富来这个地方,它有活力,它有希望,那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

在此前10月份报告中,任泽平指出,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显:

在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。

在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。

海通证券姜超团队也认为,近年来,人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。

人口迁移实际上相当于一次用脚投票的选择。从国际经验来看,城市化进程中,人口都是持续向大都市圈集聚。

人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚,驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活,具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等,在这些方面大城市无疑具有明显的优势。

根据姜超团队报告,二线城市,中部地区人口增长较强。

天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。

4、绝不配置海外市场

在被问到“海外资产配置做不做?怎么看海外市场时?”时,任泽平表示,“我本人绝不配置海外市场”:

为什么呢?因为我一直觉得最好的投资机会就在中国,14亿人市场,过去一年百分之十几,现在也有6到7,名义GDP今年有11。

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