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这家粤系房企是怎样投资的?业绩增速竟远超同行!
2019-10-31 08:36  点击数:

  引 言

  粤系房企发源于广东,在以地域特征形成的不同派系房企中起步和成熟时间相对较早。以碧桂园、恒大、万科、保利等为代表的头部房企引领行业竞争格局,招商蛇口(001979,股吧)、金地、富力、雅居乐等老牌粤系房企已陆续跨越千亿规模。除此之外,我们认为还有一些其他中小型粤系房企值得关注,如中国奥园,销售金额2016-2018年复合增长率高达89%,增速遥遥领先于同行。惊叹之余,我们需要思考的是,位处房企“虎踞龙盘”的广东省,中国奥园为何能在如此激烈的行业竞争中保持较高的增长速度?在中国奥园高增长的背后,种下了什么“因”,才促使其在销售端结出了这样的“果”?通过本文,我们来探讨中国奥园高增长背后的原因。目录:一、三年复合增长率高达89%,增速领跑同行二、投资策略助推中国奥园业绩高增长(1)投资路线:顺时针式循环,四大片区形成联结(2)投资力度:前期平稳发展,后期抓住机遇加大投资(3)区域布局:聚焦粤港澳,深耕四大片区(4)投资方式:依托收并购,合理成本获取土地三、“水到渠成”,2019年销售规模或将破千亿

  一、三年复合增长率高达89%,增速领跑同行

  截止2019年9月底,中国奥园已累计实现合同销售金额785.8亿元,同比增长29%,在行业增速整体放缓的背景下,中国奥园依然保持了较高的增长速度。

  2018年中国奥园实现合同销售金额912.8亿元,同比增幅达100%,2016-2018年中国奥园复合增长率达88.8%,远高于雅居乐、佳兆业、越秀地产、龙光地产和合景泰富等粤系房企,其中2016年雅居乐销售规模几乎是中国奥园的两倍,但2018年中国奥园销售规模几乎追平雅居乐;2016年佳兆业、越秀地产、龙光地产和合景泰富的销售规模均超过中国奥园,但中国奥园近几年快速增长,2018年中国奥园销售规模远超这四家房企。

  二、投资策略助推中国奥园业绩高增长

  中国奥园的高速增长是多因素共同促成的。如业务模式上,中国奥园构建了地产为核心的八大业务集团,形成了“地产集团+商业地产”的良性竞争;投资策略上,深耕广东并且实现了大湾区全覆盖,全国化区域布局均衡,投资时点踏准行业周期,在行情上升时加大投资力度;融资渠道上,采取多元化融资模式,评级上调进一步拓宽了融资渠道;产品运营上,住宅产品主推刚需型产品,商业产品重销售,运营坚持高周转。众多因素中,投资无疑是其中最为重要的一个方面,因此,我们聚焦于中国奥园的投资策略,来探析投资是如何助推中国奥园的高增长的。

  1、投资路线:

  顺时针式循环,四大片区形成联结

  纵观中国奥园的发展历程,可以分为三个阶段,受益于2012年的重新转型及近几年加大投资和推进全国化布局,发展步入快车道。

  第一阶段:创业期(1998年~2009年)

  中国奥园1998年创立于广州(楼盘),后陆续在佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)等推出多个品牌项目,深耕广东大本营;2006年前后,扩张到临近的赣州(楼盘)和玉林(楼盘),并跳跃式扩张至重庆(楼盘)和沈阳。

  第二阶段:蓄力期(2010年~2016年)

  2010年至2014年,奥园聚焦于广东省内部拓展新的城市,广东省外仅进入苏州(楼盘)和株洲(楼盘)2个城市,退出北京(楼盘)项目后重新转型,产品开发回归刚需型。2015年开始,全国化布局明显铺开,在深耕广东大本营的基础上加大了对中西部和华东区域的投资。

  第三阶段:爆发期(2017年至今)

  2017年开始,投资力度持续加强,重新步入发展快车道,持续加大重点城市布局,从而完成全国化布局。2019年,继续延续了前两年较强的投资势头,上半年已新进入城市8个。

  在投资路线上,中国奥园首先在广东建立起大本营,然后蔓延至临近城市赣州、玉林等;其次,进行地域上的跳跃式发展,选择了驻点城市重庆和沈阳,后来可以发现这两个城市分别为中西部核心区和环渤海区域的核心城市;最后,中国奥园进入苏州,华东区域布局由此铺开,最终形成四大区域的整体布局。从方向上看,中国奥园以广州为起点,先向西扩张,再向北和东北方向扩张,最后向南扩张,形成顺时针式循环,打通四大片区之间的联结。中国奥园先建立城市驻点以便于熟悉区域特点,调整也更为灵活,然后在区域内深耕扩张,有利于发挥规模效应;以顺时针方向形成联结从而使四大片区形成一个整体,更有利于区域间形成协同发展,共同推进中国奥园业绩高增长。

  2、投资力度:

  前期平稳发展,后期抓住机遇加大投资

  从投资力度上看,中国奥园前期投资力度较为平稳,2011年至2016年,各年土地储备同比增速均低于20%,平均每年新增土地储备223万平米。2017年开始,中国奥园明显加大了投资力度。2017年,通过收并购、招拍挂等新增58块商住项目,新增可开发建设面积约为1286万平米,同比涨幅310%,新增货值约1669亿元,当年土地储备面积达到2487万平米,同比增加70%。2018年和2019年上半年均继续保持较高的投资规模,2018年新增可开发建筑面积约为1258万平米,新增货值1645亿元。2019年上半年共新增34个项目,新增土地储备面积为726万平米,与2018年上半年新增土地储备面积727万平米基本持平。截止2019年上半年,中国奥园总土地储备达4012万平米,丰富的土地储备为奥园的高增长奠定了坚实的基础。

  3、区域布局:

  聚焦粤港澳,深耕四大片区

  历经20余年的发展,中国奥园在国内已形成华南区域、中西部核心区、华东区域和环渤海区域四大片区的发展格局,整体呈现出聚焦粤港澳,深耕四大片区的投资布局。2013年以来,各区域土地储备面积均不断增加,区域内深耕持续加强。从各区域土地储备面积占比来看,中国奥园明显加大了在中西部核心区和华东区域的投资占比,2019年上半年,中西部核心区和华东区域土储占比分别为17%和23.8%,较2013年分别增长了10.8和8.5个百分点。同时,在已入驻城市周边进行区域深耕,如较早入驻了株洲和长沙(楼盘),然后又选择进入湘潭(楼盘)、郴州(楼盘)、岳阳(楼盘)、衡阳(楼盘)等周边城市,区域深耕能更好的进行项目管控和传播推广,以更小的成本获取更多的效益。虽然华南区域土地储备占比不断下降,但中国奥国的投资布局始终聚焦于粤港澳地区。粤港澳大湾区土储占比一直保持在20%以上,2017年达到753万平米,占比30%,当年大湾区销售额占比达51%。2018年,中国奥园提出“抢占粤港澳大湾区,实现大湾区‘9+2’城市全覆盖”的布局策略,当年大湾区的土储占比为22%。2019年2月份政府发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,意味着大湾区未来将成为中国经济发展的重要增长极。中国奥园深耕于大湾区市场,在政策利好背景下,中国奥园未来的增长仍具有巨大潜力。

  4、投资方式:

  依托收并购,合理成本获取土地

  值得注意的是,中国奥园的新增土地投资获取渠道以收并购为主。自上市以来,奥园通过收并购方式获取的项目按建筑面积计算占比近68%,招拍挂和城市更新则分别占比30%和2%。我们认为,通过招拍挂和旧改的方式获取的土地成本较为合理,有助于提升公司整体盈利水平,进而反哺到前端的投资,形成良性循环,从而促进销售业绩的高增长。2019年上半年,中国奥园新投资项目中,通过收并购方式获得的项目按建筑面积算占比为72%。在2019上半年业绩会上,中国奥园管理层表示在招拍挂的基础上,将继续发挥收并购传统优势,并长期关注产城融合、城市更新及村企合作等拿地渠道。

  三、“水到渠成”,2019年销售规模或将破千亿

  总体来说,中国奥园凭借前期深耕广东打下了坚实基础,在行业上升周期中抓住机遇加大投资,乘势而上造就了高增长。首先,起家于广东,采取合理有效的方式完成了全国化布局。中国奥园立足于广东扩展至全国,采取由点到面、由低能级城市到高能级城市的方式推进区域布局,采取顺时针式投资路线形成四大片区的整体联结,有效形成了全国化布局。其次,在行业上升周期时抓住机遇,加大投资力度。从2015年开始房地产行业重回行业上升周期,而此时中国奥园显著加大了投资力度,2015年至2018年新进入城市达50个,中国奥园踏准了市场节奏,在正确的时机加大投资,有效助推其业绩实现高增长。最后,融资规模的提升也为中国奥园的高增长提供了资金保障。继2016至2019年获得惠誉、标普及穆迪等三大国际评级机构调升企业信贷评级及展望,2019年获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”,带动集团融资成本下降。在2011年至2014年,中国奥园共计仅发行5.25亿美元优先票据,但2015年到2018年由优先票据及公司债券获得的融资超过250亿元,较强的融资能力为其高强度的投资提供了有力的支撑。

  中国奥园的高增长是多方面因素共同促成的,但最重要的还是踏准了市场节奏,在行业上行周期时采取了正确的投资策略。展望未来,中国奥园的发展同样值得期待,2019年全年可售货值为1900亿元,前九月累计实现销售金额785.8亿元,同比增长29%,在行业增速放缓的背景下,仍保持较好的发展势头,中国奥园销售规模在2019年顺利破千亿属于“水到渠成”之事。

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