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长租公寓篇 | 公募 REITs 前夜
2019-11-19 16:45  点击数:

  观念指数 盈余缺乏一直是凯发最新网址长租公寓职业的“痛点”,到现在处于盈余状况的长租公寓寥寥无几。也便是说,长租公寓有必要依托连绵不断的外部融资才干牵强坚持运营。但咱们知道,危险本钱的加持是暂时性的,抵达必定的时刻点后,假如没有见到实践收益,就会呈现“逃离”。

  到2019年前三季度,因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超越25家。其间,备受重视的乐伽公寓在8月7日官方宣告正式间断运营,其“高收低租”的烧钱形式被人诟病。

  另一方面,在私募融资收紧的环境下,有报导称,蛋壳、自若、青客公寓纷繁转向寻求上市募资的路途。美东时刻10月7日,青客公寓正式递送赴美IPO文件,成为国内首家发表招股书的长租公寓企业。可巧的是,在青客递送申请书的一起,悦如公寓称其无力坚持1600套房源的运营本钱和资金压力,现阶段资金链断裂,只能出售公司予郑州比逊达美公寓办理有限公司,但后来收买事项因故间断。在融资路途上,除了寻求上市,还有一种或许存在的方法是公募REITs。据报导称,上海证券买卖地点2019新年致辞中表明,“上交所推动公募REITs试点,加速开展住宅租借REITs”。

  2月9日,《深圳证券买卖所开展战略规划大纲(2019~2020年)》发布,明确指出要大力开展公募REITs。

  随后的3月21日,据外媒报导,上海证券买卖所近期招集券商和公募基金开会,鼓舞组织预备上报公募不动产信托出资基金REITs项目,以期推出上交所第一批试点。

  现在停止,中国内地还没有开展出实在意义上的公募REITs。那么,假设在方针等条件老练的情况下,在长租公寓范畴推出公募REITs的或许性有多大?现在长租公寓职业满意了哪些条件,还有哪些难点是需求打破的?

  资金压力待解,长租公寓的轻重选择

  抱负情况下,长租公寓自身具有“财物特定化、租金收入安稳、运营形式明晰”的特色,在方针带动下租借住宅商场的开展为REITs供给了很多可选择的根底财物。

  依据世界经历,根底财物应当为优质的、能够发生安稳实在、持续、安稳现金流的财物,物业的毛租金收益率需到达6%以上。这关于缺乏3%的长租公寓职业来说,到达此条件并非易事。

  因为运营本钱远远高于净收入总额,为了坚持安稳的现金流,长租公寓企业一般采纳两种方法:一种是“租金贷”,另一种是寻求融资。现在方针严控“租金贷”,寻求融资成为长租公寓纾解资金压力最快速的方法。

因为类REITs增加速度快、赢利空间高,因而遭到本钱商场喜爱。到2019年前三季度来看,作为类REITs的长租公寓产品数量约为14个。在这些发行类REITs产品的企业里,现在而言长租公寓企业A是完成了财物办理完好闭环的企业之一。

  因为类REITs增加速度快、赢利空间高,因而遭到本钱商场喜爱。到2019年前三季度来看,作为类REITs的长租公寓产品数量约为14个。在这些发行类REITs产品的企业里,现在而言长租公寓企业A是完成了财物办理完好闭环的企业之一。

  从2012年末创立财物办理品牌,到2013年中期征集收买型私募基金,再到改造提高物业财物,完成财物持有运营,最终到类REITs的成功发行并退出,长租公寓企业A树立起了自己的财物办理程式,为长租公寓筹资难的“痛点”,找到了一个新出口。一旦推出规范公募REITs,其闭环会愈加完好。这给那些背面没有强有力本钱支撑的长租公寓企业树立起标杆,咱们能够一起享用公募REITs盈余。

  长租公寓并不是一个短期盈余的职业,因而不少业界企业均对其未来开展坚持决心。当城市开展到一个老练阶段,房地产商场不再仅仅单纯的生意联系,而衍生出更多的租借联系,因为这样能够使城市包容更多的人。

  在现有的长租公寓运营形式中,可分为轻财物和重财物。前者即“二房东”,赢利首要来自买卖的差价,操作简洁,简单仿制,可快速完成规划扩张,可是竞赛适当剧烈,并且简单构成“高收低租”的恶性竞赛,难以发生杰出的规划效应;后者是操作最难的,也难以完成大规划扩张,但能带来不错的盈余。

  有些企业则取不偏不倚,比方自若、蛋壳,便是二者统筹的“轻重并重”形式。这种形式的优势在于,能够经过培育强有力的运营才干,发掘持有物业的价值空间。

  长租公寓作为底层财物:安稳但不优质

  那么,长租公寓作为底层财物的收入远景怎么呢?对此,咱们能够先从长租公寓企业B的财务数据中窥探当时长租公寓存在的某些一起问题。 从收入构成来看,租金收入是长租公寓企业B的首要来历,一起这也是发生安稳现金流的确保。2017财年和2018财年,其净收入分别为人民币5.23亿元和8.90亿元,同比增加70.3%。

  从收入构成来看,租金收入是长租公寓企业B的首要来历,一起这也是发生安稳现金流的确保。2017财年和2018财年,其净收入分别为人民币5.23亿元和8.90亿元,同比增加70.3%。

  按财年区分,到2018年6月30日和到6月30日的2019财年的前三个季度,其净收入分别为人民币5.93亿元和人民币8.98亿元,较上一季度增加51.4%。 但将其与运营本钱进行比照,就会发现运营本钱与收入大致相抵,总本钱乃至高于净收入。按财年区分,到2019年6月停止的9个月,长租公寓企业B每个房间均匀月租金1149元,扣头后1075元,均匀租金利差为25.1%,扣头后利差为20%;据此核算,每间房月租金价差为215元-288元,不超越290元。

  但将其与运营本钱进行比照,就会发现运营本钱与收入大致相抵,总本钱乃至高于净收入。按财年区分,到2019年6月停止的9个月,长租公寓企业B每个房间均匀月租金1149元,扣头后1075元,均匀租金利差为25.1%,扣头后利差为20%;据此核算,每间房月租金价差为215元-288元,不超越290元。

  但每间房的均匀装饰费用为1.47万元,假如依照290元的租金利差核算,大约需求50.69个月,也便是超越4年时刻才干回收装饰本钱,但是还没包含装饰折旧及租房空置带来的费用。 在赢利方面,长租公寓遍及处于亏本状况。关于长租公寓企业B而言,亏本的金额远远高于账面上的现金流,现在已累计亏本20.29亿元。2017财年和2018财年,其净亏本分别为人民币2.45亿元和人民币5.0亿元,EBITDA为负人民币9,290万元和负人民币2.68亿元。

  在赢利方面,长租公寓遍及处于亏本状况。关于长租公寓企业B而言,亏本的金额远远高于账面上的现金流,现在已累计亏本20.29亿元。2017财年和2018财年,其净亏本分别为人民币2.45亿元和人民币5.0亿元,EBITDA为负人民币9,290万元和负人民币2.68亿元。

  按财年区分,到2019年6月30日止9个月,其净亏本为人民币3.73亿元,而现金及现金等价物为人民币3.42亿元,大致相抵。 在负债方面,长租公寓企业B堕入“资不抵债”的险境。按财年区分,到2019年6月30日止9个月,其总财物为20.35亿元,总负债高达27.03亿元;活动财物为7.79亿元,活动负债为17.20亿元。

  在负债方面,长租公寓企业B堕入“资不抵债”的险境。按财年区分,到2019年6月30日止9个月,其总财物为20.35亿元,总负债高达27.03亿元;活动财物为7.79亿元,活动负债为17.20亿元。

  从以上数据来看,现在长租公寓职业仍处于前期“烧钱”的阶段,假如按现有的以租金收入为主的盈余形式来测算,至少需求5-10年时刻才干完成杰出的盈余,以及安稳的现金流。

  长租公寓职业前期投入大、报答周期长的特色,促进其在开发、运营进程中需求很多的资金支撑,重财物形式下的资金要求乃至更高。

  但是,在私募本钱商场上,长租公寓并不是特别受出资者喜爱的标的,即使是具有本钱号召力的头部品牌,更多的是持有股份的自家融资方持续追加多轮融资,所得的现金流也很有限——仅牵强能够用于还清债款,以坚持运营。

  为了更方便地获取融资,不少长租品牌纷繁提及上市IPO的方针,比方SOHO3Q、自若、蛋壳公寓、青客公寓,现在青客公寓、蛋壳公寓已先后提交了赴美IPO文件。青客公寓估计于11月5日在纳斯达克挂牌上市,证券代码为“QK”。从其发表的运营数据来看,青客公寓此次赴美IPO,更像是舒缓资金压力下的“破釜沉舟”。

  长租公寓REITs难点:出资吸引力缺乏

  华尔街有一句名言:假如你有一个安稳的现金流,就将它证券化。在财物证券化路途上,国内创立了独具特色的类REITs产品,亦称“中国式REITs”,它更多的是将房地产项目公司股权与财物证券化(ABS)相结合,以未来能够发生的可预期安稳现金流(如租金、物业运营性收入等)为根底的结构化融财物品。 考虑到商场环境、法律制度、税收方针等要素的影响,国内现在的操作形式是经过发行专项财物办理方案,即契约型的方法,为证券供给可在买卖所转让的活动性。但专项财物办理方案并不能直接收买物业公司股权。

  考虑到商场环境、法律制度、税收方针等要素的影响,国内现在的操作形式是经过发行专项财物办理方案,即契约型的方法,为证券供给可在买卖所转让的活动性。但专项财物办理方案并不能直接收买物业公司股权。

  而在公募REITs的形式下,出资者能够经过认购成为公司的股东,然后直接持有物业财物的股份,公司将出资收益以股利的方法分配给出资者。

  因为公司型REITs具有一个独立的依照出资者最佳利益行事的董事会,而非托付外部办理人担任REITs的运营开展,公募REITs一般能够更好地处理出资者和办理者的利益冲突问题。

  因为REITs在股票买卖所进行买卖,具有很好的活动性,所以很简单转化成现金。这关于长租公寓职业来说,是一件功德。REITs还能够经过出资于不同的物业,以涣散危险。对长租公寓而言,这样一方面有利于保护出资者的决心,涣散出资危险,另一方面也能够促进长租公寓职业构成良性竞赛。 抱负状况下,长租公寓品牌依托财物质量和运营才干,能够构成从“私募基金收买存量财物——改造持有运营——公募REITs退出”的完好闭环。

  抱负状况下,长租公寓品牌依托财物质量和运营才干,能够构成从“私募基金收买存量财物——改造持有运营——公募REITs退出”的完好闭环。

  这儿要害性的一环,则是“本钱经过公募REITs融资和退出”的进程,这是财物证券化的“最终一公里”。

  从结构来看,REITs可被视为一个一起基金,它经过在二级商场融资的方法,来直接出资具有安稳现金流的持有物业,中小出资人亦可参加其间,并取得定时的现金报答和增值收益。

  经过REITs作为有用的退出途径,长租公寓品牌能够完成长时间的资金回流,缩短开发和建设周期,以及为银行减缓借款压力供给了可行的途径。

  2017年开端,因为长租公寓范畴的方针利好不断,以长租公寓为标的物业发行份额开端逐步提高。经过多轮“洗牌”之后,那些具有运营实力、重视产品质量的长租公寓品牌更简单享遭到方针盈余。

  一旦公募REITs铺开,这些长租公寓头部品牌很或许会成为第一批“试点”。但现在而言,还需求打破以下难点:

  第一个是底层财物的质量问题。即使国内公募REITs铺开,问题的要害还得看底层财物的质量。从现在缺乏3%的报答率来看,即使公募REITs铺开,长租公寓的财物也难以配售。

  第二个是税负问题。尽管两大证券买卖所都明确指出要大力开展公募REITs,证监会和住建部也联合发布了《关于推动住宅租借财物证券化相关作业的告诉》,明确提出将试点发行公募REITS,但只需财政部和国家税务总局没有在税负问题上“松绑”,公募REITs的推广依旧是“坐而论道”。

  第三是长租公寓收益率远低于国内现在的无危险利率。REITs等财物证券化产品只要在其收益率高于无危险利率情况下才干体现出对组织出资者的吸引力。而现在长租公寓的收益率过低,对组织出资者的吸引力十分有限。

  此外,区块链技能的很多使用也或许为公募REITs的落地供给有用机制,构成T-REITs(Tokenized REITs的简称,指REITs的Token化与上链),为中小出资者出资房地产翻开一扇窗,然后让房地产出资的门槛下降。

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