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新盘评测 | 拥有灵山岛尖最大体量最全产品,它该卖多少钱?
2019-11-26 09:01  点击数:

  作为凯发最新网址灵山岛尖这两天最火的项目,上个周末刚敞开售楼部的越秀明珠天悦江湾一时风头无二。地价高、体量大、户型面积小……它的一系列标签散发着一种跃跃欲试的信号:

  “咱们留意了,我要开端定价了!咱们跟着我走!”

  项目的吹风价现已不止3万,价格愈发往高了拔。

  周末相同位处灵山岛尖的金科博翠明珠现已开盘,折后均价2.9万/㎡,依据现场炽热状况来看,咱们关于这个价格还算比较满意。

  那么越秀明珠天悦江湾呢?3万/㎡的价格是是否值得下手?

  为了探求它的实力是否匹配自己的预期方针,咱们去实地考察了一番。

  01丨区域现状:抑制的灵山岛尖

  咱们分了两次去项目。

  刚敞开售楼部的时分,项目现场人比较多,不扫除一些图新鲜凑热烈的人,可是考虑到南沙间隔市区较远,绝大部分来看房的人仍是带有一些实在购房倾向。

  可是除了售楼部的方寸之地,整个灵山岛尖仍是处于比较空阔冷清的状况,行人和车辆都屈指可数。

  这种感觉在咱们作业日去灵山岛尖的时分更为显着。金洲和明珠湾构成激烈的分裂感,灵山岛尖这一块不只路上人迹罕至,明珠天悦江湾售楼部也敏捷回归“抑制”,我在项目待了近两个小时,大约只遇到了三四组客户。

  这也正印证了人们对灵山岛尖最大的顾忌——尽管明珠湾有着国际金融岛和自贸区的规划,但它究竟要多长时刻才干发展起来?这是每个和南沙有关的人都在考虑的问题。

  为此,我在此供给几个不同人士的见地给咱们以供参阅:

  资深地产媒体人

  南沙发展起来,是否需求十年?十年之后能不能涨到10万/㎡?假如十年今后涨不到10万/㎡,现在3-4万/㎡,买来自住吗?

  已在南沙购房的司机

  灵山岛尖当然好啊,岛上环境又好,配套又全,过两年地铁通了必定不是这个价格,早买早赚啊。

  至于我个人的情绪……

  早前有个同校的学妹向我咨询,他作为公务员的男朋友作业在增城,想在南沙买房。想来男方也是有些一手的规划音讯,但我仍是觉得难以置信:

  只由于有着规划,就能不管路程遥远,这是立志在广州过上北京深圳的日子?

  02丨项目卖点琢磨之“大体量”

  详细来看项目。越秀·明珠天悦江湾有几个比较显着的标签,能够用来衡量一下它的价值。

  榜首个,便是它的“大体量”。

  大体量盘一般意味着配套完善、交通便当、园林绿化景象好,这也是他们的重要卖点之一。

  相同位处灵山岛尖的灵山岛金茂湾,也现已敞开了售楼部,占地面积约2.5万㎡,只规划了5栋楼。

  而明珠天悦江湾则占地近30万㎡,规划了共29栋楼(含自我克制人才住所部分)。

  对应的,在更大的占地面积之中,他们规划了5个园林组团景象,宣扬点为“岛内首个抵达2星绿建规范的住所项目”,一起有两条市政规划路从项目内穿过,缩短收支社区物理间隔。

  项目门前水道

  我特意去查了一下这个“绿色修建”的评星机制,主要是愈加要求用料选材和动力使用的环保性,在寓居舒适度上没有硬性的查核规范。

  项目东北处还设置了地铁15号线站点,一站能够换乘18号线/22号线。据规划,18号线为快线,时速能抵达160公里,估计2022通车。一起估计项目2021年交给。

  除此之外,项目其他的配套就略显乏善可陈。

  医疗配套方面,宣扬的中山大学隶属榜首医院和中山大学隶属口腔医院间隔都在横沥岛尖上,间隔项目直线间隔约3公里,不算近。

  教育配套方面,项目周边规划有湾区实验校园、广州大学隶属实验校园,但南沙教育局现在采纳的是“就近准则”入读,间隔项目最近的是一路之隔的江灵路小学。这所公办校园,连百度百科都没有……

  以此来看,大体量带给项目的配套,根本上就只需园林景象。究竟“接近地铁”这一要素,是地块区位带来的先天优势。

  03丨项目卖点琢磨之“产品”

  换个视点,项目的大体量优势在产品类型方面发挥的还比较拔尖。

  明珠天悦江湾规划了平层+复式+叠院三种产品。现在现已对外敞开三个样板房,分别为88㎡三房两厅两卫、93㎡复式三房两厅两卫以及145㎡叠院。

  逐一来说,平层88㎡户型(示意图显现为90㎡)是项目认筹以来重视度最高的产品。原因十分明晰:面积小、功用完全、总价低,这种产品在市面上是最简单易手的,也正好符合了来灵山岛尖看房的出资客需求。

  88㎡能够做到三房两卫的确比较惊喜,市场上相同面积段的产品大多只能做到三房一卫。但随之而来也有一个问题,户型北边的房间只需6㎡,飘窗只需90公分,不太适宜用作卧室。

  其次,个人比较喜爱的是他们复式产品,上下两层都有卫生间,三个卧室悉数设置在二楼。一楼客厅规划为6米开间,比较其他在一楼设置一个房间的复式看上去宽阔许多。

  这种户型比较适宜年轻人寓居,户型小,楼梯较陡,且一楼不设置白叟房,对上了年岁腿脚不方便的人而言不算友爱。

  叠院 · M层

  此外,项目还有叠院户型可选,楼栋设置为13层,比较引荐顶底复。

  以底复为例,产品共5层,为-1层/M层/1层/2层/三层,悉数正南向,带一楼院子。修建面积约150㎡,实得面积约320㎡。地下一层-2层设置私家电梯,毛坯交给,不赠送车位。(置业参谋口径)

  平层和复式则均为精装交给,只需客厅带中央空调,预估精装本钱不超越1000元/㎡。

  04丨土地:灵山岛尖最贵地价

  提到精装规范,则不得不提及他们的地价和价格之间的差额。

  越秀2018年头高价拿地,楼面价在1.7万/㎡,是区域内的地王项目。而金科博翠明珠的拿地价仅13734元/㎡,最近,华丰置地又在同板块以1万出面的价格拿到一宗地块,凹凸价格悬殊,越秀想首开成功,定价必定不能冒进。

  依据出售口径,项目平层产品估计出售总价270-280万,复式产品总价估计超越300万(置业参谋口径),那么出售均价约3万/㎡。这个价格不算低,但开发商恐怕也没有其他方法了。

  除掉建安本钱、财政本钱等一系列之处,留给开发商的地步并不多。所以项目一方面需求经过叠院产品提高溢价,另一方面就要控住平层和复式的精装本钱。

  举个比方,在样板房里,碰见一组客户,对卫生间镜子上的互动功用很感兴趣,但置业参谋表明这并非交给规范。

  添加一个“魔镜”的本钱在3000-5000元,作为噱头的确也能招引到不少客户。开发商现已想到在样板房里设这么一个智能家居,并没有选择添加到交给规范上。

  相反,入户处鞋柜他们是赠送的,本钱大约在1000元左右。

  (以上价格为个人预评价,依据选材和供货商不同或有间隔。)

  05丨评测

  产品测评分为10项,分别是:地段、交通、日子配套、教育、环境、户型、装饰、产品归纳、价格和不利因素。每项满分为10分,总分为100分。

  地段:以珠江新城为10分,银河越秀海珠其他区域9分,项目坐落南沙,间隔主城较远,得6分;区域内有国际金融岛+自贸区的规划,短期不能实现,+1分,共得7分。

  交通:自驾从珠江新城西部动身,非高峰期抵达项目约1小时;搭乘地铁需求换乘至少三次,用时约2小时,得5分;项目接近15号线,+2分,共得7分。

  日子配套:邻近现在配套短缺,后期周边或有4万㎡地下商业城(600306,股吧),体量较小,且间隔医院较远,2分。

  教育:大约率入读一路之隔江灵路小学。5分。

  环境:岛尖生态环境较好,项目内规划五大园林景象。8分。

  户型:规划有灵山岛尖现在最小户型,平层88㎡做到三房两卫,复式93㎡有6米开间,面积根本无糟蹋。得9分。

  装饰:精装交给规范一般。得7分。

  产品:产品类型丰厚,根本掩盖不同需求客群,但对应刚需客总价需再行商讨。得8分。

  价格:平层/复式3万/㎡,叠院4万/㎡。价格较高。5分

  不利因素:项目西侧规划为人才安顿房。得7分。

  归纳得分:65分

  06丨越秀·明珠天悦江湾卖什么价钱适宜?

  依据置业参谋口径,项目的平层和复式产品单价在3万/㎡左右,叠院产品约600万/套,单价则到了4万/㎡。

  在看完户型之后我有个比较大的困惑,项目的户型和板房规划算是中规中矩,没有什么太大的问题,可是它的面积和单价设置是分裂的。

  为了招引刚需/出资客,设置了小户型,可是刚需/出资客,能承当这样的价格吗?

  相反,我觉得它豁出去定价的叠院比较而言更有说服力,改进产品,朴实便是盯着高端客户打,只需产品到位,其他不用深究。

  据售楼部现场音讯,项目估计12月初开盘,作为灵山岛尖体量最大的项目,它的一举一动都在被人重视。

  现在,除了现已开盘的金科博翠明珠,灵山岛·金茂湾也闻风近期就会开盘,吹风价在2.9万/㎡左右。

  在南沙的万达广场,也有其他项目的暂时展点,12月灵山岛尖的一众新盘现已蓄势待发。有不少项目也现已放出了吹风价,比方我国铁建(601186,股吧)海语熙岸,价格在2.7-2.8万/㎡左右。

  能够看出,他们都没有超越3万/㎡。没人敢冒这个险。

  越秀明珠天悦江湾的危险和机会并存,假如开盘价再略微低一些,也许能走不错的量。

  可是留意,上文中咱们的评测给出了65分的分数。从10个维度来评判,它体现的不尽善尽美。假如保持现在3万/㎡吹风价乃至更高,咱们是不主张购房者去凑这榜首波热烈的。

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