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成都主城“土拍大战”三天后见!准备好了吗?
2019-11-26 09:01  点击数:

  间隔2020年还有不到40天,和从前相同,成都土地商场迎来了“最终的狂欢”——中心城区(尤其是主城区和天府新区)会集放地,“大菜”一个接一个。

  11月以来,低沉良久的成都土地商场热度渐起,本月中旬,天府新区“四连拍”掀起高潮,而三天后(11月28日),主城区的三宗涉宅地块注定将为11月画出一个愈加高调的结束。

  主城区的涉宅用地现已断供很久了,最近的一次成交是9月12日高新区的人才公寓用地,假如放下不看,那么主城区最近成交的“一般”涉宅用地就要追溯到8月8日了。将于11月28日出让的这三宗地,别离坐落青羊区、金牛区和成华区,三宗地算计出让137亩,因而商场给予了很高的重视度。日前,锐理君对上述三宗地进行了实探。

  一号宗地

  三所校园加持 可观的房地价差

  一号宗地

  宗地方位:

  青羊区文家大街办事处红碾社区7组、华严社区7组

  净用地面积:

  33.3297亩

  土地用处分类:

  纯住所

  核算容积率:

  2.5

  可开发体量:

  5.55495万㎡

  开始楼面地价:

  11000元/㎡

  一号宗地坐落青羊区外光华版块,光华北六路和光华北七路之间,北至光华西一路(未建成),南与光华尚居相接。现在宗地已施行打围,内部建(构)筑物撤除结束有土方建渣及杂树杂草需求竞得人自行整理。

  △一号宗地实景,图中右侧为光华尚居,左上为在建的青羊总部经济基地

  全体来看,宗地西侧还有一片待开发的空位,东侧的开发则相对老练,各项配套也会集在宗地东侧。

  一号宗地交通条件仍是比较优胜,除掉西侧、北侧未建成通车的路途,宗地能够通过日月大路、光华北六路、光华西一路、西二路、西三路等快速与市中心及周边联通。别的,轨道交通也是一大优势:

  ◤间隔宗地最近的地铁站是4号线的中坝站,直线间隔不到1公里;

  ◤出让文件显现,“该地块坐落红碾社区站一体化研讨规模内”,此前,红碾社区站TOD归纳开发规划设计方案现已过审,依据规划,红碾社区站是地铁11号线(规划)和地铁28号线(规划)的交汇站点。

  教育优势是青羊区的一大“主力”,在这宗地中也得到了表现。在一号宗地的出让方位暗示图中,宗地西侧赫然可见“幼、小、中”三类教育用地,锐理君实地看望发现,现在这几宗地都已打围,其间间隔宗地最近的小学用地现已在施工中,工程项目名为“成都市泡桐树小学新城校区”。

  △宗地西侧的“泡桐树小学新城小区”项目

  △右侧为光华尚居及出让宗地,左边为规划的中学用地

  不过就现在来看,宗地周边已投入运用的教育资源间隔都不太近,东侧700米左右有成都试验小学隶属幼儿园(万家湾分园),1公里外有青羊试验中学(光华校区),南侧约500米处有草堂小学(子美校区)。

  周边商业多以五金、建材类为主,不过向东300米之后,中铁瑞景颐城、蓝光SOFA社区等就有老练的商业了,中铁西城新天地也在1公里规模内。别的,宗地东北侧的青羊总部经济基地也在建造傍边。

  光华尚居和光华欣苑底商

  除以上配套外,东侧的成都市妇女儿童中心医院与宗地的直线间隔也仅约500米。

  锐理君查询发现,一号宗地周边两公里规模内,土地和住所的供给都比较缺少。

  从2011年至今,周边共出让了6宗涉宅地块,“万元地块”更是本年才出现,别离是7月30日新力地产以16200元/㎡竞得的住兼商地块和8月6日创始置业以13670元/㎡竞得的纯住所地块,这两宗地都坐落文家大街。

  住所方面,宗地周边近期有存案记载的新房仅有光华壹号(均价13039元/㎡,最近一次取证时刻为本年1月10日),以及绿洲新里城(均价16585元/㎡,最近一次住所取证是2018年6月27日);周边多个小区二手房在售,光华碧邻最新二手房均价为16566元/㎡,光华欣苑的最新均价则达到了21941元/㎡。

  △一号宗地周边房地价

  到现在,青羊区2019年共成交了5宗地,算计185.8亩,成交面积仅高于锦江区。不过成交虽少,亮点却不少,其间金雁房地产以18512元/㎡拿下的苏坡大街地块,是现在青羊区的最高地价纪录,也是大成都排名第二的地价纪录。

  结合地块的拍卖条件和周边配套、房地价状况来看,宗地有较大的溢价空间,房企争夺的志愿也很激烈。

  二号宗地

  国宾时隔两年再供地 幼小初完备

  二号宗地

  宗地方位:

  金牛区西华大街涧漕社区10组、金牛社区1组

  净用地面积:

  49.0731亩

  土地用处分类:

  商业兼容住所

  商业占比上限:

  66.0653%

  核算容积率:

  2.8425

  可开发体量:

  9.2992万㎡

  开始楼面地价:

  9860元/㎡

  二号宗地坐落金牛区国宾版块(本文指国宾高科新城,下同),宗地东北侧临金泉路,东南侧临金周路,西南侧临金谷三路,西北侧则与保利学府城相邻。二号宗地分为两个小地块,地块一是兼容零售商业的住所用地,地块二是商服设备用地,竞得人需自我克制地块二中不低于计容商业总建面的50%,出让年限内不得全体或切割出售。

  现在宗地现已打围,竞得人只需求整理土方建渣及杂树杂草,不过在宗地临金泉路一侧,有一处经营中的加油站,且面对噪音问题。

  △金泉路旁的加油站,加油站背面即二号宗地

  △二号宗地内部及保利学府城

  和一号宗地比较,二号宗地周边已出现的教育资源和交通条件都要好许多,但弱势也很明显。

  宗地西南侧校园布满,已投入运用的金牛区机关二幼金周园区、金泉小学和金牛中学都在200米规模内,包含全学龄段;

  △间隔宗地200米左右的三所校园

  宗地周边的路网现已悉数构成,宗地到地铁2号线金科北路站的最短步行间隔约600米,到金周路站的最短步行间隔挨近1公里;

  宗地周边商业以底商为主,商业气氛相对较弱,最近的保利学府城才交房不久,商铺还在出售中。而除了保利学府城、国宾韶光汇、中成主角、东原亲亲里等几个小区外,片区还有不少的空位,全体的开发度并不高。

  △右侧为打围的二号宗地 左边保利学府城商铺在售

  宗地周边两公里规模内,归于金牛区的土地供给动作很少。2015年以来,仅长虹置业于2016年以8250元/㎡的楼面地价拿下了一宗地,打造为住所小区长虹天樾,本年9月24日该项目住所初次取证,预价格为14230-15735元/㎡,开盘去化作用不太抱负。宗地周边的国宾韶光汇、保利学府城等项目的二手住所均价约16000元/㎡。

  本年金牛区仅成交了三宗地,其间包含了510亩的凤凰山体育中心用地。别的两宗地别离被德商和年代我国拿下,德商的茶店子地块更是以17200元/㎡的楼面价追平了其时成都的最高地价纪录。

  △2019年金牛区土地拍卖纪录

  商场上关于国宾版块土地供给的声响现已撒播很久了。

  版块最近一次土地成交是2017年年末,即电建洺悦玺地点地块,成交楼面地价为9500元/㎡,这也是国宾现在的最高成交地价纪录。本年年初,金牛区发布的供地方案中,国宾版块6宗算计约308亩用地赫然在列,是金牛区的供地“大拿”,直到这一宗地上市,国宾的土地供给链才正式康复。

  △在本年金牛区的供地方案中,国宾版块的土地供给宗数多,面积大,是供地主力

  不过,9860元/㎡的起拍价现已超过了版块的最高地价纪录,这一大步,国宾能跨得更远吗?

  三号宗地

  9100元/㎡改写龙潭寺起拍价纪录

  三号宗地

  宗地方位:

  成华区龙潭大街办事处向龙村2、3组

  净用地面积:

  54.6642亩

  土地用处分类:

  纯住所

  核算容积率:

  2.0

  可开发体量:

  7.2885万㎡

  开始楼面地价:

  9100元/㎡

  三号宗地坐落成华区龙潭寺版块,周边规划路途均已构成:其西侧临龙港一路,东北侧临鹤林一路,南侧临龙港路,东侧临龙港二路与东润豪庭小区二期。

  现在宗地已打围,内部无未撤除的建(构)筑物,但有土方建渣、杂树杂草以及周边居民栽培的蔬菜等,宗地形状不太规整,比较检测后期的产品排布。

  △三号宗地内部,与周边路途有高差

  龙潭寺版块是成华区近年来要点开展的区域之一,就三号宗地来看,仍是有不少的优势值得重视。

  宗地坐落三环龙潭立交外侧200米左右,交通灵通度杰出。不过现在周边没有轨道交通可达;

  周边最大的亮点当属在建的成都市第二人民医院龙潭医院,该医院坐落宗地西南侧,现在工程已开始出现,估计于2020年12月竣工;

  △宗地西南侧在建的龙潭医院

  宗地周边的商业首要依赖于南侧金科天籁城的商业体,这里有归纳商场、餐饮等,此外东侧的东润豪庭有少数底商,满意日常需求不成问题,但挑选规模较小;

  △金科天籁城的商业体

  宗地周边有电子科大隶属试验小学(龙潭校区)、成都市双庆中学(龙潭校区)和成都市三十八中可满意必定的教育需求;

  有一个不利因素需求留意,宗地西南角、龙港一路西侧,有一处运用中的加油站。

  △龙港一路西侧的加油站

  龙潭寺版块是近年来成华区的供地主力。仅2016年至今,版块内就成功拍出了七宗住所类用地,均坐落此次出让宗地周边两公里规模内。

  但作为主城区的一员,龙潭寺版块的地价至今还未跨过“万元”的门槛,现在版块内的最高地价纪录为9600元/㎡,即中粮珑悦锦云地点地块。此次出让宗地的起拍楼面地价为9100元㎡,是地点区域的最高起拍价。

  △2016.1.1-2019.11.25龙潭寺版块拍卖出让土地纪录

  获益于严密的土地出让节奏,宗地周边的新房住所较多。曩昔12个月间,宗地周边包含首钢蓉城里、新力琥珀园、我国铁建(601186,股吧)西派铂玥以及中粮珑悦锦云等多个项目均有存案记载,存案均价12673-17063元/㎡不等。但购房者的承受度有很大不同:

  2019年6月13日,中粮珑悦锦云最新批次住所获取预售答应,单价15749-23100元/㎡,推出304套房源,摇号人数仅72人;

  2019年4月和6月,首钢蓉城里的住所取得两张预售答应证,单价均约11500-14000元/㎡。4月份推出房源508套,1570人参加摇号;6月份推出房源1232套,1848人参加摇号,现在该项目住所已售罄。

  周边二手房的价格也不高。宗地南侧的金科天籁城,最新均价为15759元/㎡,东侧的北湖龙珠成交均价为11367元/㎡,东南侧的秀林苑西区二手住所均价仅9443元/㎡……

  此次9100元/㎡的起拍价,能不能助力龙潭寺成为地价“万元户”?

  需求留意的是,这3宗地均采纳“设置最高限价+竞配建并无偿移送租借住所面积份额”的方法拍卖,租借住所的最高移送份额均为地块的悉数住所部分,即别离占计容总建面的100%、34%和100%。

  这一场等待已久的“主城大战”剑拔弩张,咱们一同等待!

  修改 | 66

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